購買商鋪門面做投資需要注意什麼

在商品住宅庫存持續有效去化的同時，目前國內商業庫存依舊居高不下。

根據數據統計，現在包括商業街區、專業市場、社區底商和集中型商業等， 從區位來看，有中心區商業，也有郊區商業。平均去化週期高達55個月，可見商業市場形勢的嚴峻。究其原因，主要是商鋪因地段、規劃、運營方式等不同導致投資價值不一，需要有一雙“慧眼”才能鎖定高價值的商鋪。

那麼，如何選擇一個具有投資價值的商鋪，從而實現“一鋪養三代”？商鋪投資有哪些注意事項？下面四個方面缺一不可。

李嘉誠曾提到過決定房地產投資的要素：地段、地段、地段！這一點對於投資商鋪來説更是金科玉律，所以選鋪一定要選地段好的。

商鋪必須要有足夠的“買氣”，才能最終實現所謂的一鋪養三代，而“買氣”必須由人流量來保證。那麼，怎樣的地段才有充足的人流量呢？交 通便捷、位於中心區或大型居住區都是十分關鍵的因素。與客羣少、交通欠發達的郊區相比，交通樞紐、中心區及生活區顯然才是投資商鋪的絕佳地段。

好的商業規劃可以保證客户的到達率，從而人氣火爆，而規劃有缺陷的商業則很難形成濃郁的商業氛圍。

那麼，怎樣的商業規劃比較好呢？

商鋪投資注意事項

一般來説，商業價值上，外商業街（臨路）>內商業街>集中型商業內街，因為商業展示價值對人流的吸引也是如此排序的。內商 業街以常州的萬達金街為例，即使有萬達商管的強力支撐，其商業也火不起來，一直備受投資者詬病，最大的原因就是內商業街的規劃導致人流量得不到保障；集中 型商業內街以文化宮萬博為例，雖然地段優越，但是規劃的欠缺令其開業至今始終旺不起來。

大型主力店的入駐可以輻射更大範圍的客羣，從而帶動巨大人流，直接影響到附近商業的人流量，並因此提升附近商鋪的投資價值。這也是為什麼很多項目不惜成本，提供諸多優惠對品牌店鋪進行招商，而它們一旦進駐，所在項目的其他商鋪自然價值凸顯。

對於投資者來説，如果開發商有自持商業，無疑會提升他們的投資信心。

開發商一旦自持商業，便具備了投資者的身份，勢必以高收益和回報為目標，為此，開發商肯定會用心做好自己的項目，無論是在招商、運營還是推廣……都會實現利益最大化，帶領投資客一起賺錢，因而投資者無論自己開店或者出租，回報率都更有保障。

總而言之，開發商自持商業就等於和投資者的利益捆綁起來，可謂一榮俱榮，一損俱損。

以上是決定商鋪投資價值的“四駕馬車”，常州商業市場存量高、去化週期長，就是因為這類高價值商鋪的稀缺，從而得不到投資客的青睞。

當然，也正是因為這類商鋪的稀缺，所以讓個別滿足上述條件的商鋪價值更加凸顯，其中，星河國際金街商業便是典型案例。

其一，就地段而言，星河金街商業圍繞武宜路、廣電路、玉堂路等多條城市主幹道而打造，交通優勢不言而喻；此外，星河國際本身地處湖塘老城區中心位置，且作為武進區體量最大的住宅項目，自身有近10000户業主的大量消費羣，人流量得以保證。

其二，就規劃而言，星河國際金街商業全部打造成外商業街形式，並沿多個主幹道而建，對人流的吸引力得以保證。

其三，就主力店而言，金街商業的西門子、格力、新東方、等主力店已經入駐；此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌；更值得 一提的是，世界第一的現購自運制商業集團、世界第三的零售批發超市集團——麥德龍，在常州的第二家門店也選址星河國際，無疑將發揮其強大的消費輻射力。

其四，就自持商業而言，金街商業中的國際風情水岸街由星河自持，其中的西餐、輕吧、紅酒莊等高端特色店鋪也已入駐，目前商業氛圍已濃厚。

商鋪投資的5種商鋪類型

所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟着商圈。因 此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年週期，一個商圈商鋪10年的培 養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種商鋪分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的説法，就是商鋪已處於成熟期，雖然風險低，但是回 報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來説，中國城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造， 線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租户是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最後，其實商鋪投資沒那麼火了，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。

很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達的室外街就是個慘烈的教訓。

另外，多關注旅遊景點的商鋪。

最後，記住，金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風險肯定是最小的，記住這些商鋪投資注意事項，投資商鋪的成功率相對大很多了。