購買商鋪門面做投資需要注意什麼
在商品住宅庫存持續有效去化的同時,目前國內商業庫存依舊居高不下。
根據數據統計,現在包括商業街區、專業市場、社區底商和集中型商業等, 從區位來看,有中心區商業,也有郊區商業。平均去化週期高達55個月,可見商業市場形勢的嚴峻。究其原因,主要是商鋪因地段、規劃、運營方式等不同導致投資價值不一,需要有一雙“慧眼”才能鎖定高價值的商鋪。
那麼,如何選擇一個具有投資價值的商鋪,從而實現“一鋪養三代”?商鋪投資有哪些注意事項?下面四個方面缺一不可。
李嘉誠曾提到過決定房地產投資的要素:地段、地段、地段!這一點對於投資商鋪來說更是金科玉律,所以選鋪一定要選地段好的。
商鋪必須要有足夠的“買氣”,才能最終實現所謂的一鋪養三代,而“買氣”必須由人流量來保證。那麼,怎樣的地段纔有充足的人流量呢?交 通便捷、位於中心區或大型居住區都是十分關鍵的因素。與客羣少、交通欠發達的郊區相比,交通樞紐、中心區及生活區顯然纔是投資商鋪的絕佳地段。
好的商業規劃可以保證客戶的到達率,從而人氣火爆,而規劃有缺陷的商業則很難形成濃郁的商業氛圍。
那麼,怎樣的商業規劃比較好呢?
商鋪投資注意事項
一般來說,商業價值上,外商業街(臨路)>內商業街>集中型商業內街,因爲商業展示價值對人流的吸引也是如此排序的。內商 業街以常州的萬達金街爲例,即使有萬達商管的強力支撐,其商業也火不起來,一直備受投資者詬病,最大的原因就是內商業街的規劃導致人流量得不到保障;集中 型商業內街以文化宮萬博爲例,雖然地段優越,但是規劃的欠缺令其開業至今始終旺不起來。
大型主力店的入駐可以輻射更大範圍的客羣,從而帶動巨大人流,直接影響到附近商業的人流量,並因此提升附近商鋪的投資價值。這也是爲什麼很多項目不惜成本,提供諸多優惠對品牌店鋪進行招商,而它們一旦進駐,所在項目的其他商鋪自然價值凸顯。
對於投資者來說,如果開發商有自持商業,無疑會提升他們的投資信心。
開發商一旦自持商業,便具備了投資者的身份,勢必以高收益和回報爲目標,爲此,開發商肯定會用心做好自己的項目,無論是在招商、運營還是推廣……都會實現利益最大化,帶領投資客一起賺錢,因而投資者無論自己開店或者出租,回報率都更有保障。
總而言之,開發商自持商業就等於和投資者的利益捆綁起來,可謂一榮俱榮,一損俱損。
以上是決定商鋪投資價值的“四駕馬車”,常州商業市場存量高、去化週期長,就是因爲這類高價值商鋪的稀缺,從而得不到投資客的青睞。
當然,也正是因爲這類商鋪的稀缺,所以讓個別滿足上述條件的商鋪價值更加凸顯,其中,星河國際金街商業便是典型案例。
其一,就地段而言,星河金街商業圍繞武宜路、廣電路、玉堂路等多條城市主幹道而打造,交通優勢不言而喻;此外,星河國際本身地處湖塘老城區中心位置,且作爲武進區體量最大的住宅項目,自身有近10000戶業主的大量消費羣,人流量得以保證。
其二,就規劃而言,星河國際金街商業全部打造成外商業街形式,並沿多個主幹道而建,對人流的吸引力得以保證。
其三,就主力店而言,金街商業的西門子、格力、新東方、等主力店已經入駐;此外,Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌;更值得 一提的是,世界第一的現購自運制商業集團、世界第三的零售批發超市集團——麥德龍,在常州的第二家門店也選址星河國際,無疑將發揮其強大的消費輻射力。
其四,就自持商業而言,金街商業中的國際風情水岸街由星河自持,其中的西餐、輕吧、紅酒莊等高端特色店鋪也已入駐,目前商業氛圍已濃厚。
商鋪投資的5種商鋪類型
所有的商鋪投資,特別是新商商鋪投資,都要考慮商業變遷,城市規劃,商圈轉移。記住,任爲培養一個商圈很難,但我們可以跟着商圈。因 此,在這類商鋪投資前,一定要知悉政府規劃,市長省長任期(我國的政府就是一個市長一個投資政策),這個規劃要拉長在10年週期,一個商圈商鋪10年的培 養是正常的,因此,如果在你的預估當中,十年無法培養起來的商圈,不建議投資。
另外,每種商鋪分類有它的特殊性,如下:
1、老城區商鋪:
這類商鋪已經有一定年限,租金水平也漲到一定的高度,這時候介入基本是虧錢的。專業的說法,就是商鋪已處於成熟期,雖然風險低,但是回 報率相當低,在考慮通貨膨脹的情況下,基本賺個自持,沒準還得虧;同時,就商圈來說,中國城市規劃一直處於嬰兒期,因此,城市規劃(道理狹小,景觀改造, 線路返修)會對商圈形成許多不忽略的影響;
2、商品房住宅底商、辦公底商:
現在這類商鋪衆多,大多是新商圈新住宅區的商鋪,這類商鋪主要是規劃配套,因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下,租金回報率是很難達到高回報率的,因此,如果它的售價太高,不建議投資。可參考,底商售價不超過樓盤售價的2倍,超過就存在一定的風險。
3、商業街:
市場上面同質化相當嚴重,在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資,特別是廣告轟炸,售價相當高的情況下。
4、專業市場;
根據過去十幾年的經驗,只要專業市場做起來的,專業市場的商鋪都是賺錢的,因此,好的招商團隊或者好的物業公司,以及物業公司的內部資料能拿到的情況,建議投資。
5、帶租約商鋪;
以租約的高回報誘惑新東家,注意,危險。很多合同是假的,很多租戶是短租,這類商鋪主要注意合同的問題,以及在帶租約的情況下,市場冷旺程度以可以肉眼觀察,慎重。適用以上方法,切不可盲目相信租約的回報率。
最後,其實商鋪投資沒那麼火了,至少,一鋪養三代的情況是沒有的。
很多人投資了商鋪只賺自持的,萬達的室外街就是個慘烈的教訓。
另外,多關注旅遊景點的商鋪。
最後,記住,金角銀邊草肚皮,買端頭鋪,風險肯定是最小的,記住這些商鋪投資注意事項,投資商鋪的成功率相對大很多了。
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